Asbest in een appartementencomplex: wat u moet weten

In complexen van vóór 1994 kom je asbesthoudende materialen op voorspelbare plekken tegen: in vensterbanken en gevelbeplating, in schachten en leidingisolatie, in dakbedekking en golfplaten van bergingen, in vloerzeil en de lijmlaag daaronder, in ventilatiekanalen, in brandwerende platen rond meterkasten en in kit rond beglazing.

Bij naoorlogse hoogbouw zijn met name de gemeenschappelijke ruimten en de installatieschachten aandachtsgebieden, omdat asbest daar destijds functioneel werd toegepast als brandwerend of isolerend materiaal.

Het verschil tussen hechtgebonden en niet-hechtgebonden asbest is belangrijk. Hechtgebonden asbest zit vast in een dragermateriaal, bijvoorbeeld in vlakke platen, en geeft bij ongestoord gebruik nauwelijks vezels af. Niet-hechtgebonden asbest, zoals in sommige isolatiematerialen en spuitasbest, is losser en risicovoller bij beschadiging.

Een asbestinventarisatie is een onderzoek door een gecertificeerd bureau, waarbij wordt vastgelegd waar asbesthoudende materialen zitten, in welke staat en welke risicoklasse van toepassing is. Het resultaat is een rapport dat bij renovatie of sloop verplicht is.

Een inventarisatie is niet altijd verplicht voor een gebouw dat gewoon in gebruik is. Zij wordt wél verplicht op het moment dat er werkzaamheden plaatsvinden waarbij asbest kan vrijkomen. Voor een VvE met een MJOP betekent dat: de inventarisatie hoort vooruit te lopen op geplande renovaties, niet erop te volgen.

Sanering moet door een gecertificeerd bedrijf gebeuren, met melding aan de gemeente en afhankelijk van de risicoklasse met containment en eindmeting. De kosten variëren sterk: van een beperkt bedrag voor een enkele vensterbank tot een substantiële post bij het saneren van schachten door een heel complex heen.

In de praktijk zie ik dat asbest vrijwel nooit een probleem op zichzelf is, maar bijna altijd een kostenverhoger bij een ander project. Een vereniging besluit tot het vervangen van de ventilatie of het aanpakken van de leidingschachten, de aannemer treft asbest aan, het werk wordt stilgelegd en er moet eerst gesaneerd worden. Het budget klopt dan niet meer en de uitvoering loopt maanden vertraging op.

Een tweede terugkerende situatie: individuele eigenaren die hun appartement verbouwen en zonder inventarisatie een vloerzeil verwijderen of een wand doorbreken. Dat raakt niet alleen henzelf — bij gemeenschappelijke schachten en constructies raakt het het hele gebouw, en de kosten van een onbedoelde besmetting zijn hoog.

Een derde punt dat aandacht verdient: een asbestinventarisatie heeft een beperkte houdbaarheid en een beperkte reikwijdte. Een rapport uit 2009 dat destijds alleen de gemeenschappelijke ruimten betrof, zegt niets over wat er achter de wanden van de appartementen zit. Verenigingen die 'een asbestrapport hebben' zijn daarmee niet automatisch in control.

Wat kopers over het hoofd zien: de vraag is niet of er asbest zit, maar of de vereniging weet waar het zit en of dat is verwerkt in de planning en de begroting. Dat onderscheid bepaalt of asbest een beheerst gegeven is of een verborgen post.

U kunt te maken krijgen met een onvoorziene extra bijdrage wanneer bij een gepland renovatieproject alsnog asbest wordt aangetroffen en gesaneerd moet worden.

U kunt bij een eigen verbouwing tegen onverwachte kosten en vertraging aanlopen, omdat inventarisatie en sanering vooraf moeten plaatsvinden.

U loopt gezondheidsrisico bij beschadigd of niet-hechtgebonden asbest in gemeenschappelijke ruimten dat niemand in beeld heeft.

En u kunt worden geconfronteerd met vertraging van onderhoud dat u juist wél wilde zien gebeuren, doordat projecten stil komen te liggen zodra asbest onverwacht opduikt.

Vraag naar het bouwjaar van het complex en naar eventuele renovaties. Bij bouw vóór 1994 is de vraag naar asbest altijd relevant.

Vraag of er een asbestinventarisatie is, van welk jaar, welke delen van het gebouw daarin zijn onderzocht en wat de conclusies waren.

Controleer of eventuele beheersmaatregelen zijn uitgevoerd en of de vindplaatsen zijn vastgelegd.

Kijk of asbest als post terugkomt in het MJOP bij projecten waar dat logisch is: schachten, ventilatie, gevel, dak en bergingen.

Zoek in de notulen naar besluiten over asbest of over stilgelegde werkzaamheden — dat laatste is een duidelijk signaal.