Aansprakelijkheid en rechtsbijstand van de VvE: wie draait op

De aansprakelijkheidsverzekering voor bedrijven, in VvE-context vaak simpelweg de aansprakelijkheidsverzekering genoemd, dekt schade die de vereniging aan derden toebrengt. Een dakpan die op een geparkeerde auto valt, een losliggende tegel in het portiek waarover een bezoeker struikelt, een tak van een gemeenschappelijke boom op de schutting van de buren.

De rechtsbijstandverzekering dekt juridische kosten wanneer de VvE een conflict heeft: met een aannemer die niet levert wat is afgesproken, met de gemeente over een vergunning, of met een eigenaar die zijn bijdrage niet betaalt.

De bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering beschermt bestuursleden persoonlijk tegen claims wegens onbehoorlijk bestuur. Bij VvE's met vrijwillige bestuurders — dus de meeste kleine en middelgrote verenigingen — is dat allesbehalve een luxe.

Deze drie zijn niet wettelijk verplicht, in tegenstelling tot de collectieve opstalverzekering die in vrijwel elk modelreglement is voorgeschreven. Juist daarom ontbreken ze zo vaak.

Aansprakelijkheid draait om verwijtbaarheid. Een gebouweigenaar heeft een zorgplicht: hij moet redelijkerwijs voorkomen dat zijn opstal gevaar oplevert. Is er sprake van een gebrek dat bekend was of bekend had moeten zijn, dan is de kans op aansprakelijkheid groot.

Dat maakt de koppeling met onderhoud direct. Een vereniging die weet dat de gevelankers roesten of dat de galerijhekken loszitten, en die daar niets mee doet, staat er bij een ongeval slecht voor. En als er dan geen aansprakelijkheidsverzekering is, draagt de vereniging de claim zelf.

Bij rechtsbijstand is het meest voorkomende probleem niet het ontbreken van de polis, maar de wachttijd en de uitsluiting van bestaande geschillen. Een conflict dat al speelt vóórdat de polis ingaat, is doorgaans niet gedekt. Een VvE die pas een rechtsbijstandverzekering afsluit ná het ontstaan van een probleem, is te laat.

In de praktijk zie ik dat de aansprakelijkheidsverzekering het vaakst wordt vergeten bij kleine verenigingen die alles zelf regelen. De redenering is begrijpelijk: met vier eigenaren die elkaar kennen, voelt zo'n polis als overbodige kosten. Tot iemand van een bezoekende partij op de gladde entreetrap valt.

Een tweede patroon: verenigingen die wél een pakketpolis hebben, maar niet weten wat erin zit. Bij een schade blijkt dan dat een module ooit is geschrapt om de premie te drukken, of dat een verhoogd eigen risico is afgesproken dat niemand zich herinnert.

Bij bestuurdersaansprakelijkheid zie ik een derde patroon dat kopers zelden meewegen: het effect op de bereidheid van eigenaren om in het bestuur te gaan. In verenigingen zonder deze dekking is het vinden van bestuursleden aantoonbaar lastiger. Een vereniging waar het bestuur al jaren uit dezelfde ene persoon bestaat, of waar het bestuur vacant is, is bijna altijd een vereniging waar besluitvorming stroef verloopt.

Wat kopers hierbij over het hoofd zien: verzekeringen zeggen niet alleen iets over dekking, maar ook over hoe de vereniging bestuurd wordt. Het is een van de snelste kwaliteitsindicatoren die er zijn.

Bij een ongedekte aansprakelijkheidsclaim wordt het bedrag via een extra bijdrage over de eigenaren verdeeld, naar rato van uw breukdeel. Bij letselschade kunnen die bedragen aanzienlijk zijn.

Bij een geschil met een aannemer over bijvoorbeeld een mislukte gevelrenovatie draagt de vereniging zonder rechtsbijstand alle proceskosten zelf — en soms leidt het ontbreken van dekking ertoe dat een terechte claim helemaal niet wordt doorgezet, waardoor de schade blijft liggen.

U loopt het risico te kopen in een vereniging waar niemand bestuurder wil zijn. Dat vertaalt zich in uitgestelde besluiten, uitgesteld onderhoud en uiteindelijk in hogere kosten.

En u mist het inzicht dat een claimhistorie geeft. Meerdere schades op hetzelfde onderdeel wijzen bijna altijd op een onopgelost bouwkundig gebrek.

Een overzicht van alle lopende polissen, niet alleen de opstalverzekering: aansprakelijkheid, rechtsbijstand, bestuurdersaansprakelijkheid en eventueel glas.

De schadehistorie van de laatste vijf jaar. Vraag expliciet naar afgewezen claims — die zeggen meer dan de toegekende.

De notulen op zoek naar lopende of afgeronde geschillen, met de vraag of daar nog een financieel staartje aan zit.

Wie de bestuurders zijn en hoe lang zij die rol vervullen. Een bestuur dat regelmatig wisselt en waarvan de samenstelling in de notulen wordt vastgelegd, is een gezond teken.