Slapende VvE: wat betekent dat voor u als koper?

Een VvE ontstaat automatisch op het moment dat een gebouw wordt gesplitst in appartementsrechten. U kunt er geen afstand van doen en u kunt er niet uit stappen: koopt u een appartement, dan bent u van rechtswege lid. Een slapende VvE is dus geen VvE die is opgeheven, maar een VvE die haar wettelijke taken niet uitvoert.

In de praktijk betekent dat meestal: er is jaren niet vergaderd, er zijn geen notulen, er is geen jaarrekening, er wordt geen maandelijkse bijdrage geïnd en er is geen reservefonds. Onderhoud wordt ad hoc geregeld — als de goot lekt, belt iemand een aannemer en verdelen de eigenaren de rekening onderling.

Zolang iedereen het eens is en er weinig kapot gaat, werkt dat verrassend lang. Het probleem ontstaat op het moment dat er een grote post komt: een dak, een gevel, een fundering. Dan is er geen geld, geen plan en geen besluitvormingsroutine.

Het reservefonds is sinds 2018 wettelijk verplicht. Een VvE moet jaarlijks reserveren, hetzij op basis van een actueel meerjarenonderhoudsplan, hetzij ten minste 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw. Een slapende VvE voldoet daar per definitie niet aan.

Dat betekent dat er een inhaalslag aankomt. Niet of, maar wanneer. Koopt u in een slapende VvE, dan koopt u het aandeel in dat achterstallige sparen mee. Bij een klein complex met vier appartementen en een dak dat over vijf jaar toe is, praat je al snel over een eenmalige bijdrage van enkele duizenden euro's per eigenaar.

Daarnaast speelt de verzekering. Het gebouw hoort collectief verzekerd te zijn via de VvE. Bij een slapende VvE zie ik regelmatig dat iedere eigenaar zelf een polis heeft afgesloten, of dat de oude collectieve polis nooit is aangepast na de splitsing. Bij een grote schade — brand, storm, lekkage door het dak — kan dan discussie ontstaan over dekking, terwijl juist dán het volledige gebouw op het spel staat.

Ten slotte kijken geldverstrekkers hier steeds kritischer naar. Sommige banken stellen expliciet eisen aan een functionerende VvE of aan de aanwezigheid van een reservefonds. Dat kan uw financiering vertragen of beperken.

Vraag om de notulen van de laatste drie vergaderingen. Komen die er niet, of dateert de laatste vergadering van jaren geleden, dan heeft u uw antwoord.

Vraag om de jaarrekening en het banksaldo van het reservefonds. Een VvE zonder eigen bankrekening is vrijwel altijd een slapende VvE.

Vraag om het inschrijvingsnummer bij de Kamer van Koophandel. Inschrijving is verplicht. Ontbreekt die, dan is dat een duidelijk signaal — al zegt inschrijving alléén nog niets over of de VvE ook echt actief is.

Vraag om de polis van de opstalverzekering en controleer op wiens naam die staat: de VvE of individuele eigenaren.

Vraag om de splitsingsakte. Ook een slapende VvE heeft er één, en daar staat in wat de breukdelen zijn en wie waarvoor verantwoordelijk is.

Het goede nieuws: een slapende VvE activeren is geen juridisch spitwerk, het is vooral organisatie. Iedere eigenaar kan een vergadering bijeenroepen, of via de kantonrechter afdwingen dat er één komt.

De stappen die in de praktijk werken: schrijf een vergadering uit, benoem een bestuur, open een bankrekening op naam van de VvE, controleer of de inschrijving bij de Kamer van Koophandel klopt, sluit een collectieve opstalverzekering, laat een meerjarenonderhoudsplan opstellen en stel op basis daarvan een begroting en maandelijkse bijdrage vast.

Reken op een doorlooptijd van enkele maanden en op kosten voor het MJOP. Voor een klein complex is dat een overzichtelijke investering, die zich terugbetaalt zodra de eerste grote onderhoudspost zich aandient — en die de verkoopbaarheid van úw appartement later merkbaar verbetert.

Bedenk wel: u heeft de andere eigenaren nodig. In een complex waar één of twee eigenaren principieel niet willen betalen, is activeren een kwestie van lange adem. Weeg dat mee vóórdat u tekent, niet erna.

Een slapende VvE is geen reden om per definitie af te haken. Het is wel een reden om te weten wat u koopt. Breng in beeld welke grote onderhoudsposten er binnen tien jaar aankomen, deel die door het aantal appartementsrechten naar rato van de breukdelen, en u heeft een concreet bedrag.

Dat bedrag is onderhandelbaar. Ik zie het in de praktijk regelmatig terugkomen in de koopprijs of in de afspraak dat de verkopende partij nog een deel van een aanstaande investering draagt.

Belangrijk: leg zulke afspraken vast in de koopovereenkomst en niet in een mail. En laat u niet geruststellen met 'we regelen alles altijd onderling'. Dat werkt tot het moment waarop het niet meer werkt.