Herbouwwaarde en onderverzekering: het stille VvE-risico

Herbouwwaarde is het bedrag dat nodig is om het gebouw in dezelfde omvang en uitvoering opnieuw te bouwen, inclusief sloop, puinruiming, honoraria en bouwkosten. Het is nadrukkelijk niet de marktwaarde en niet de WOZ-waarde: de grond zit er niet in, maar de bouwkosten wel.

Die bouwkosten zijn de afgelopen jaren fors gestegen. Materiaalprijzen, arbeidskosten en verzwaarde bouwvoorschriften maken herbouw duurder dan de meeste verenigingen op papier hebben staan.

Voor de VvE is de herbouwwaarde ook om een tweede reden relevant: verenigingen zonder actueel meerjarenonderhoudsplan moeten jaarlijks ten minste 0,5% van de herbouwwaarde reserveren. Een te lage herbouwwaarde leidt dan óók tot een te laag reservefonds. Eén verouderd getal werkt zo op twee plekken door.

Verzekeraars hanteren bij onderverzekering de evenredigheidsregel. Is het gebouw voor 70% van de werkelijke herbouwwaarde verzekerd, dan wordt ook maar ongeveer 70% van een schade vergoed — óók bij een kleine schade.

Dat laatste verrast mensen het meest. Onderverzekering voelt als een probleem dat alleen bij totaalverlies speelt, maar het raakt elke uitkering. Een lekkage van 40.000 euro levert dan 28.000 euro op, en het gat van 12.000 euro wordt over de eigenaren verdeeld naar breukdeel.

Veel polissen kennen een garantie tegen onderverzekering. Die geldt echter meestal alleen als de verzekerde som is bepaald met een erkende taxatie of een goedgekeurd indexatiemodel, en vaak vervalt hij na een bepaalde periode — doorgaans zes jaar na taxatie. Een polis met zo'n clausule is dus niet automatisch veilig; de datum van de taxatie is bepalend.

In de praktijk zie ik drie situaties telkens terugkomen.

De eerste: een polis waarvan niemand meer weet wanneer de herbouwwaarde is vastgesteld. De premie wordt jaarlijks geïndexeerd, dus het gevoel bestaat dat het meeloopt. Indexatie volgt echter een algemeen prijspeil en corrigeert niet voor een verkeerd startbedrag of voor een uitbouw, dakopbouw of aangebouwde bergingen die er later bij zijn gekomen.

De tweede: een verbouwing die de herbouwwaarde verhoogt, maar nooit is doorgegeven. Denk aan het optoppen van een woonlaag, het bij de woning trekken van een zolder, of het toevoegen van een parkeerkelder. De vergadering heeft er destijds over vergaderd, de notulen vermelden het, maar de polis is nooit aangepast.

De derde: onduidelijkheid over wat er precies is meeverzekerd. Zonnepanelen op het dak, een liftinstallatie, een collectieve warmtepomp of een videofooninstallatie zijn niet vanzelfsprekend onderdeel van de opstaldekking. Bij schade blijkt dat pas op het slechtst denkbare moment.

Wat kopers hierbij vaak over het hoofd zien: de opstalpolis wordt bij een aankoop zelden opgevraagd. Er wordt gevraagd naar de maandelijkse bijdrage en soms naar het reservefonds, maar het document dat bepaalt of het gebouw fatsoenlijk gedekt is, blijft ongelezen. Terwijl u er als koper direct medeverantwoordelijk voor wordt.

U koopt een aandeel in een gebouw dat mogelijk voor een fractie van de werkelijke herbouwkosten verzekerd is. Bij grote schade wordt het verschil via een extra bijdrage over de eigenaren verdeeld, naar rato van uw breukdeel.

U loopt het risico dat de reserveringsplicht op een te laag bedrag gebaseerd is, waardoor het reservefonds structureel achterloopt op de werkelijke onderhoudsbehoefte.

U kunt worden geconfronteerd met een eigen risico of een dekkingsuitsluiting die u niet kende — bijvoorbeeld voor funderingsschade, glas of installaties.

En u mist een belangrijk signaal over de kwaliteit van het bestuur. Een vereniging die de verzekering jarenlang niet heeft herzien, doet dat meestal ook niet met het MJOP en de begroting.

Vraag om het polisblad van de opstalverzekering. Controleer de verzekerde som, de ingangsdatum, de naam van de verzekeringnemer (dat hoort de VvE te zijn) en de vermelde eigen risico's.

Vraag wanneer de herbouwwaarde voor het laatst is vastgesteld en op welke manier: door een taxateur, met een expertsysteem of door een schatting van het bestuur.

Controleer of er een garantie tegen onderverzekering geldt en tot welke datum die loopt.

Vraag welke aanvullende dekkingen er zijn: glas, aansprakelijkheid, rechtsbijstand, bestuurdersaansprakelijkheid, en of installaties en zonnepanelen zijn meeverzekerd.

Zoek in de notulen naar het woord verzekering. Is er de afgelopen jaren over gesproken, dan ziet u meteen hoe alert de vereniging is.