Exclusief gebruiksrecht in gewone taal
Exclusief gebruiksrecht betekent: de ruimte hoort bij het gebouw en dus bij de vereniging, maar alleen u mag hem gebruiken. Uw buren hebben er niets te zoeken, maar u bent er ook niet de eigenaar van in de zin dat u vrij kunt beschikken.
De praktische vertaling die de meeste reglementen hanteren: het dagelijkse onderhoud is voor de gebruiker, het structurele onderhoud voor de vereniging. Schoonhouden, ontstoppen van de afvoer en kleine reparaties zijn dan voor u. De betonconstructie, de waterdichte laag, het hekwerk en de fundering van het bouwdeel zijn voor de VvE.
Let op: dit is de hoofdregel, niet de wet. Uw splitsingsakte kan het anders regelen en dat komt regelmatig voor. Lees dus altijd het toepasselijke artikel.
Balkons: de post die veel VvE's onderschat
Balkonrenovatie is een van de duurste ingrepen die een VvE kan tegenkomen. Bij complexen uit de jaren zestig en zeventig zijn balkonplaten vaak uitkragende betonvloeren zonder thermische onderbreking. Wapening ligt dicht onder het oppervlak, water dringt in, en dan begint corrosie van het staal — het proces dat betonrot heet.
Herstel betekent in de praktijk: steigers om het hele gebouw, betonreparatie, nieuwe waterdichte afwerking en vaak vervanging van het hekwerk. Voor een middelgroot complex loopt zo'n project makkelijk in de honderdduizenden euro's.
Als koper controleert u daarom drie dingen: staat balkonrenovatie in het MJOP en met welk bedrag en welk jaartal, is er ooit een betononderzoek gedaan, en ziet u bij de bezichtiging afgebrokkelde randen, roestsporen of scheuren aan de onderzijde van de balkons. Dat laatste kunt u vanaf de straat bekijken.
Dakterrassen: gebruiksgemak met een technisch randje
Een dakterras ligt per definitie op een gemeenschappelijk dak. Dat maakt de dakbedekking eronder een verantwoordelijkheid van de vereniging, terwijl de afwerking erboven — vlonders, tegels, plantenbakken — doorgaans van de gebruiker is.
Bij herstel van de dakbedekking moet die afwerking eraf en er weer op. Wie die kosten draagt, hangt af van het reglement en van eerdere besluiten van de vergadering. Ik adviseer kopers om dat vooraf uit te zoeken en niet aan te nemen dat het meeloopt in het VvE-budget.
Controleer daarnaast of het dakterras met toestemming van de vergadering is aangelegd. Bij terrassen die er 'altijd al lagen' ontbreekt die toestemming soms. Dat kan later tot discussie leiden, en die discussie erft u met het appartement.
Bergingen en parkeerplaatsen: eerst uitzoeken wat het juridisch is
Een berging kan drie dingen zijn: onderdeel van uw appartementsrecht, een zelfstandig appartementsrecht met een eigen breukdeel en eigen bijdrage, of gemeenschappelijke ruimte waarvan u het gebruik heeft.
Dat verschil bepaalt of u er apart voor betaalt, of u hem los kunt verkopen en wie het onderhoud draagt. Op de splitsingstekening ziet u het aan het indexnummer.
Bij parkeerplaatsen speelt hetzelfde, met daarbij nog de vraag of laden van een elektrische auto is toegestaan en wat de vergadering daarover heeft besloten. Bij een parkeerkelder is dat inmiddels een standaardonderwerp: de capaciteit van de hoofdaansluiting en de brandveiligheidseisen komen in vrijwel elke VvE-vergadering langs.
Uw checklist bij de bezichtiging
Bekijk de onderzijde van de balkons van buitenaf: scheuren, roestsporen of afgebrokkeld beton wijzen op betonschade.
Controleer de afvoer van balkon of dakterras. Staat er water, dan is er een probleem dat vroeg of laat bij de constructie komt.
Zoek in het MJOP naar de posten balkons, dakbedekking en hekwerken — met bedrag én jaartal.
Zoek in de notulen naar besluiten over terrassen, vlonders, zonwering en schotelantennes; die laten zien hoe de VvE met privéaanpassingen omgaat.
Vraag of er toestemming is verleend voor de aanpassingen die u ziet, en of die schriftelijk is vastgelegd.
Veelgestelde vragen
- Mag ik mijn balkon betegelen of vlonders leggen?
- Vaak wel, maar het reglement of het huishoudelijk reglement kan eisen stellen aan gewicht, afvoer en bevestiging. Vraag toestemming van de vergadering en laat vastleggen dat de VvE de afwerking bij toekomstig onderhoud mag verwijderen — en op wiens kosten dat gebeurt.
- Wie betaalt als mijn balkon lekt naar de onderbuurman?
- Is de oorzaak de constructie of de waterdichte laag, dan is dat een zaak van de vereniging en meestal van de opstalverzekering. Is de oorzaak een zelf aangebrachte voorziening of een verstopte afvoer die u had moeten onderhouden, dan kan het voor uw rekening komen.
- Kan ik een berging apart verkopen?
- Alleen als de berging een zelfstandig appartementsrecht is met een eigen indexnummer. Hoort de berging bij uw appartementsrecht of is het gemeenschappelijke ruimte met gebruiksrecht, dan kan dat niet los.
Laat de VvE-documentatie van uw appartement beoordelen
Een onafhankelijk rapport, opgesteld vanuit 15 jaar ervaring in het VvE-beheer. Doorgaans binnen 2 werkdagen na ontvangst van de documenten.
Gerelateerde artikelen
Verder lezen over onderhoud en aanverwante onderwerpen.
Galerijen en balkons van naoorlogse complexen vragen periodiek onderzoek. Wat betonrot is, welk onderzoek verplicht was en wat dit betekent voor uw aankoop.
Een lift is een kostbare installatie met een eindige levensduur. Wat u vóór aankoop controleert over keuringen, contracten en de vervangingspost in het MJOP.
Asbest komt voor in complexen van vóór 1994. Wat een asbestinventarisatie is, wanneer sanering nodig is en welke kosten een VvE en koper kunnen raken.