Breukdelen en stemverhouding: wat betaalt u precies mee?

Bij de splitsing van een gebouw wordt aan ieder appartementsrecht een breukdeel toegekend: bijvoorbeeld 120/1000 of 1/8. Samen tellen alle breukdelen op tot het geheel.

Dat breukdeel bepaalt in de eerste plaats uw aandeel in de gemeenschappelijke kosten. Heeft u 120/1000, dan draagt u 12% van de begroting — van de opstalverzekering tot de dakvervanging. In de meeste akten bepaalt het breukdeel óók uw aantal stemmen in de vergadering, al kent een aantal complexen een aparte stemverhouding.

Breukdelen zijn meestal afgeleid van de oppervlakte of van de oorspronkelijke waardeverhouding bij splitsing. Meestal — niet altijd. En dat is precies waar het interessant wordt.

De breukdelen staan in de splitsingsakte, doorgaans in het artikel over de aandelen in de gemeenschap of in een bijlage met een overzicht per indexnummer. De splitsingstekening laat vervolgens zien welk indexnummer bij welk appartement hoort.

Controleer altijd of het indexnummer op de tekening overeenkomt met het appartement dat u koopt, inclusief berging en eventuele parkeerplaats. Een berging of parkeerplaats is soms een apart appartementsrecht met een eigen breukdeel en dus een eigen bijdrage.

Ligt de akte er niet, vraag er dan om. Elke VvE beschikt over een afschrift en het is openbaar op te vragen bij het Kadaster. Een verkoper die de akte 'niet bij de hand heeft' is een reden om even door te vragen, geen reden om het te laten zitten.

In oudere complexen kom ik geregeld verdelingen tegen die niet meer stroken met de werkelijkheid. Een veelvoorkomend voorbeeld: een pand met vier woonlagen en een winkelruimte op de begane grond, waarbij de winkel een klein breukdeel heeft gekregen terwijl die wél gebruikmaakt van de gevel en het dak van hetzelfde gebouw. De bovenwoningen dragen dan verhoudingsgewijs veel.

Een tweede voorbeeld: een groot dakappartement dat hetzelfde breukdeel heeft als een klein appartement op de eerste verdieping, omdat de zolder ooit als bergruimte gesplitst was en later is verbouwd tot woning.

Zulke scheefheid is niet illegaal — de akte is bepalend — maar het is wel relevant. Het beïnvloedt uw maandlasten, uw aandeel in toekomstige investeringen en soms de sfeer in de vergadering, omdat scheve verhoudingen vaak jarenlang sluimerende discussies veroorzaken.

Ja, maar het is een zware procedure. Een wijziging van de splitsingsakte vereist in de regel een gekwalificeerde meerderheid — vaak vier vijfde van de stemmen — plus medewerking van alle hypotheekhouders en een notariële akte. In de praktijk gebeurt dat zelden en meestal alleen als er iets fundamenteels verandert aan het gebouw.

Ga er als koper dus van uit dat het breukdeel dat u koopt, het breukdeel is dat u houdt. Reken ermee in plaats van erop te hopen dat het ooit rechtgetrokken wordt.

Bereken uw aandeel in de jaarbegroting: breukdeel maal totale begroting. Vergelijk dat met de maandelijkse bijdrage die u opgegeven krijgt. Wijken die af, vraag dan waarom — soms zijn er posten die volgens de akte anders verdeeld worden, bijvoorbeeld liftkosten die alleen door de bovenste verdiepingen worden gedragen.

Doe dezelfde som voor de grootste post in het meerjarenonderhoudsplan. Een dakvervanging van 180.000 euro betekent bij een breukdeel van 120/1000 een aandeel van 21.600 euro. Dat is het bedrag waar het reservefonds op moet aansluiten.

Kijk ten slotte naar de stemverhouding. Is er één eigenaar met meer dan de helft van de stemmen — bijvoorbeeld een belegger of een woningcorporatie — dan bepaalt die partij feitelijk het beleid. Dat hoeft geen probleem te zijn, maar het is wel goed om te weten vóórdat u tekent.