Drie documenten die samen het antwoord geven
De splitsingstekening laat zien welke ruimten tot welk appartementsrecht behoren. De begrenzingen op die tekening bepalen letterlijk waar uw privégedeelte ophoudt.
De splitsingsakte beschrijft in woorden wat er gesplitst is, welke breukdelen gelden en welk modelreglement van toepassing is verklaard.
Het modelreglement — meestal dat van 1973, 1983, 1992, 2006 of 2017 — bevat de standaardregels over onderhoud, gebruik en besluitvorming. Alleen de afwijkingen daarvan staan in de akte zelf.
Zonder alle drie kunt u de vraag 'wie betaalt dit' niet betrouwbaar beantwoorden. Ik zie kopers regelmatig varen op wat de verkoper of de beheerder zegt; in de praktijk wijkt dat soms af van wat er daadwerkelijk in de stukken staat.
De hoofdregel: dragende delen zijn vrijwel altijd gemeenschappelijk
Als hoofdregel geldt dat alles wat tot de constructie of de buitenschil van het gebouw behoort, gemeenschappelijk is: fundering, dragende muren, vloeren tussen appartementen, dak, gevel, galerijen, trappenhuizen, riolering en de centrale installaties.
Privé is wat zich binnen uw appartement bevindt en niet tot de constructie behoort: uw keuken, badkamer, binnenwanden die niet dragend zijn, uw vloerafwerking, uw eigen leidingwerk vanaf het aftakpunt en uw binnenschilderwerk.
De grijze zones zitten precies daartussenin, en daar gaan de discussies over: kozijnen, beglazing, balkons, dakterrassen, zonwering, ventilatiekanalen en de radiatoren van een collectieve verwarming.
De grijze zones, één voor één
Kozijnen en glas: het kozijn zelf is doorgaans gemeenschappelijk, omdat het onderdeel is van de gevel. Over het glas verschillen de reglementen. Bij nieuwere modelreglementen is glasschade vaak een collectieve aangelegenheid via de glasverzekering; bij oudere akten kan het privé zijn. Controleer ook of er een collectieve glasverzekering loopt.
Balkons en dakterrassen: de constructie is gemeenschappelijk, het gebruik privé. In veel akten heeft de eigenaar het exclusief gebruiksrecht en draagt hij het 'dagelijks onderhoud' — schoonhouden, kleine reparaties — terwijl de vereniging verantwoordelijk blijft voor de vloerconstructie, de waterdichte laag en het hekwerk. Bij lekkage naar de onderburen is dat onderscheid ineens veel geld waard.
Leidingen: de hoofdleidingen zijn gemeenschappelijk, de leidingen die uitsluitend uw appartement bedienen zijn privé. Het aftakpunt is de scheidslijn — en die is in oudere complexen niet altijd eenduidig gedocumenteerd.
Bergingen en parkeerplaatsen: kijk op de splitsingstekening of deze bij uw indexnummer horen, een apart appartementsrecht vormen, of gemeenschappelijk zijn met een gebruiksrecht. Alle drie komen voor en de gevolgen voor uw bijdrage verschillen.
Praktijkvoorbeeld: de lekkende dakterrasvloer
Een situatie die ik in verschillende varianten heb meegemaakt: de bovenste bewoner heeft een dakterras met houten vlonders. Er ontstaat lekkage bij de buren eronder. De eigenaar van het terras zegt: het dak is gemeenschappelijk, dus de VvE betaalt. De VvE zegt: u heeft vlonders gelegd, dus u betaalt.
Het antwoord staat in de akte. Is de dakbedekking gemeenschappelijk — wat vrijwel altijd zo is — dan is herstel van de waterdichte laag voor de vereniging. Maar de kosten van het verwijderen en terugplaatsen van de vlonders komen doorgaans voor rekening van de gebruiker, omdat die aanpassing privé is aangebracht.
De les voor een koper: als het appartement dat u wilt kopen een terras, uitbouw, dakkapel of aangepaste gevelopening heeft, controleer dan in de notulen of daar toestemming voor is verleend en wie het onderhoud draagt. Aanpassingen zonder toestemming van de vergadering kunnen op u overgaan — inclusief de verplichting om ze op eigen kosten terug te brengen in de oude staat.
Uw controle in vijf stappen
Zoek op de splitsingstekening het indexnummer van uw appartement en controleer welke ruimten daarbij horen.
Lees in de akte welk modelreglement van toepassing is en welke afwijkingen daarop zijn opgenomen.
Lees in dat modelreglement het artikel over onderhoud aan gemeenschappelijke en privégedeelten.
Loop de grijze zones langs die op uw specifieke appartement van toepassing zijn: kozijnen, glas, balkon, berging, radiatoren.
Controleer in de notulen of er over die punten eerdere besluiten zijn genomen. Een besluit van de vergadering kan de praktijk invullen op punten waar het reglement ruimte laat.
Veelgestelde vragen
- Zijn kozijnen gemeenschappelijk of privé?
- Het kozijn maakt deel uit van de gevel en is daarmee vrijwel altijd gemeenschappelijk. Over het glas en het binnenschilderwerk verschillen de modelreglementen; controleer dit in het reglement dat in uw splitsingsakte van toepassing is verklaard.
- Wie betaalt onderhoud aan mijn balkon?
- De constructie, waterdichte laag en het hekwerk zijn doorgaans gemeenschappelijk. Het dagelijks onderhoud en zelf aangebrachte afwerking zoals vlonders of tegels komen meestal voor rekening van de eigenaar met het exclusief gebruiksrecht.
- Waar vind ik de splitsingstekening?
- Bij de VvE of de beheerder, en tegen een kleine vergoeding bij het Kadaster. Vraag altijd om zowel de akte als de bijbehorende tekening: los van elkaar geven ze een onvolledig beeld.
- Mag ik mijn appartement verbouwen zonder toestemming van de VvE?
- Binnen uw privégedeelte meestal wel, zolang u niet aan de constructie komt. Zodra u dragende delen, de gevel, leidingschachten of gemeenschappelijke voorzieningen raakt, is toestemming van de vergadering nodig.
Laat de VvE-documentatie van uw appartement beoordelen
Een onafhankelijk rapport, opgesteld vanuit 15 jaar ervaring in het VvE-beheer. Doorgaans binnen 2 werkdagen na ontvangst van de documenten.
Gerelateerde artikelen
Verder lezen over juridisch & reglementen en aanverwante onderwerpen.
Welk modelreglement uw VvE hanteert bepaalt regels over onderhoud, verhuur, vloeren en besluitvorming. De verschillen per versie, praktisch uitgelegd.
Breukdelen bepalen uw aandeel in de servicekosten en vaak ook uw stemrecht. Hoe u ze terugvindt in de splitsingsakte en waarom ze soms scheef liggen.
De splitsingsakte bepaalt uw rechten en plichten als appartementseigenaar. Zo leest u de akte en het bijbehorende modelreglement.