Waarom er verschillende versies bestaan
Het modelreglement is een standaarddocument dat door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie is opgesteld, zodat niet iedere splitsing het wiel opnieuw hoeft uit te vinden. De bekendste versies zijn die van 1973, 1983, 1992, 2006 en 2017.
Welke versie geldt, hangt af van het moment van splitsing — niet van het bouwjaar van het pand. Een pand uit 1930 dat in 2019 is gesplitst, valt onder het reglement van 2017. Een complex uit 1975 dat nooit opnieuw is gesplitst, valt nog steeds onder 1973.
De akte kan bovendien afwijken van het model. Alles wat in de akte anders is geregeld, gaat vóór op het modelreglement. Lees dus altijd beide.
De grote lijn: van summier naar uitgewerkt
De ontwikkeling door de jaren heen is er één van steeds meer detail en steeds meer nadruk op financieel beheer.
Het reglement van 1973 is beknopt. Onderhoudsverantwoordelijkheden zijn globaal beschreven, over reserveren staat weinig en de regels over gebruik en verhuur zijn summier. Dat leidt in de praktijk tot meer discussie: veel valt onder 'redelijkheid' in plaats van onder een duidelijke bepaling.
De versies van 1983 en 1992 werken de verdeling tussen gemeenschappelijk en privé verder uit en besteden meer aandacht aan de bevoegdheden van bestuur en vergadering. Het reglement van 1992 is nog altijd het meest voorkomende in Nederlandse VvE's.
Vanaf 2006 wordt het financiële beheer explicieter: het reserveren voor toekomstig onderhoud krijgt meer nadruk, evenals de positie van de beheerder. Het reglement van 2017 sluit aan op de moderne praktijk met bepalingen over onder meer verduurzaming, machtigingen en het gebruik van digitale communicatie, en past bij de wettelijke reservefondsplicht die in 2018 inging.
De vier onderwerpen waar het verschil merkbaar is
Onderhoud: hoe specifieker het reglement, hoe minder discussie over kozijnen, balkons en leidingen. In een 1973-VvE zult u vaker terugvallen op besluiten van de vergadering om de praktijk in te vullen.
Verhuur: nieuwere reglementen bevatten uitgebreidere bepalingen over ingebruikgeving aan derden, inclusief de verplichting dat een huurder zich schriftelijk aan het reglement bindt. Wilt u het appartement (deels) verhuren, dan is dit het eerste wat u moet nagaan.
Vloeren en geluid: de bekende bepaling over harde vloerbedekking verschilt per versie en wordt vaak nader ingevuld in het huishoudelijk reglement met een geluidsisolatie-eis. Voor wie een houten of tegelvloer wil leggen, is dit geen detail.
Besluitvorming: quorumeisen, vereiste meerderheden en de mogelijkheid om buiten de vergadering te besluiten verschillen. Dat bepaalt hoe makkelijk of moeizaam een VvE grote investeringen rond krijgt.
Wat dit betekent voor uw aankoopbeslissing
Een ouder modelreglement is geen afkeuring. Duizenden goed functionerende VvE's draaien op het reglement van 1992 of ouder. Wel geldt: hoe ouder het reglement, hoe belangrijker de kwaliteit van de notulen en het huishoudelijk reglement, omdat die de open normen invullen.
Praktisch: heeft u te maken met een reglement van vóór 1992, lees dan extra aandachtig de notulen van de laatste drie tot vijf jaar. Daar ziet u hoe de vereniging de open punten in de praktijk invult — en of daar consensus over bestaat.
Wilt u verbouwen, verhuren of een harde vloer leggen, controleer die punten dan altijd expliciet in het toepasselijke reglement én in het huishoudelijk reglement, vóórdat u een bod uitbrengt. Achteraf ontdekken dat een plan niet mag, is een van de vervelendste verrassingen die er zijn.
Veelgestelde vragen
- Hoe weet ik welk modelreglement mijn VvE hanteert?
- Dat staat in de splitsingsakte, meestal in de eerste artikelen, met een formulering als 'van toepassing wordt verklaard het modelreglement van ...' met een jaartal. De akte vraagt u op bij de VvE, de verkoper of het Kadaster.
- Kan een VvE overstappen op een nieuwer modelreglement?
- Ja, maar daarvoor is een wijziging van de splitsingsakte nodig: een gekwalificeerde meerderheid in de vergadering, medewerking van hypotheekhouders en een notariële akte. Het gebeurt, maar zelden en niet snel.
- Wat gaat vóór: de splitsingsakte of het modelreglement?
- De splitsingsakte. Het modelreglement geldt voor zover de akte er niet van afwijkt. Een huishoudelijk reglement staat daar weer onder en mag niet in strijd zijn met akte of modelreglement.
Laat de VvE-documentatie van uw appartement beoordelen
Een onafhankelijk rapport, opgesteld vanuit 15 jaar ervaring in het VvE-beheer. Doorgaans binnen 2 werkdagen na ontvangst van de documenten.
Gerelateerde artikelen
Verder lezen over juridisch & reglementen en aanverwante onderwerpen.
De splitsingsakte bepaalt uw rechten en plichten als appartementseigenaar. Zo leest u de akte en het bijbehorende modelreglement.
Kozijnen, balkons, leidingen en bergingen: wie betaalt wat? Leer de splitsingstekening en -akte lezen en voorkom onverwachte onderhoudsrekeningen.
Breukdelen bepalen uw aandeel in de servicekosten en vaak ook uw stemrecht. Hoe u ze terugvindt in de splitsingsakte en waarom ze soms scheef liggen.